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        市場化手段破解物業管理難題

        2014年12月16日() | 打印內容 打印內容

          物業費和幾乎每個百姓的生活都有密切的關系,然而物業費本身卻處在一個困局中。一邊是小區業主反對物業費上調,一邊是物業公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業主欠繳物業費,一邊是物業公司降低服務標準,導致更多的業主拒繳物業費。圍繞著“物業費”似乎形成了一個死結。

          “管家”與“主人”的這些矛盾該如何解決?北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業費市場化的彈性定價機制,并在大興區試點房屋買賣須先繳清物業費。并計劃在將來《北京市物業管理條例》的立法中設置專門條款,解決物業費調價難、業主欠費等突出問題。

          行業之殤:小區保安老齡化 服務倒退

          十年前,北京普通物業公司招一個保安只要600到800元,而且招的都是小伙子,現在一個月2000多元包吃包住,也招不到年輕人。業主吐槽物業服務越來越差,物業也有苦衷:成本壓力大服務難提高。

          家住回龍觀的吳先生最近幾年對物業的服務越來越不滿意,“服務差了,比如以前的保安都是小伙子,可現在都是老頭兒,甭說保護業主了,來個小偷也追不上啊!

          物業公司對此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業公司負責回龍觀經適房的物業服務,一共400萬平米,有30多個小區3萬多戶業主。副總經理陳曉麗說,除了公共部位和共有設施的保險,物業收取的物業費每平方米6毛錢左右。這個物業費標準已經八九年沒有調整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲,但這也是沒有辦法的事,因為一直在虧損。

          物業公司人工成本,很多都是壓著北京市最低工資標準,逐年上調,但物業費卻一直沒調過。陳曉麗說,他們目前只能是苦苦支撐,每年虧損都在50%左右。

          如果物業公司要收支平衡,物業費需要收多少錢?天鴻寶地物業公司測算,價格至少要漲到1元錢/平方米,但政府指導價沒有調整,擅自漲價是不可能的。他們也曾經想過撤出,但因為是國企,管理的又是經適房小區,不能說撤就撤。

          虧空的物業費,企業只能自己背,辦法無非就是降低物業服務品質,減人。陳曉麗介紹,比如以前一個小區20個保安,現在減到10個。面對業主們的意見,物業公司直言,現有的收費標準,只能提供這樣的服務。能保證小區的正常運行就行。

          但物業費還是很難調。陳曉麗表示,一方面是政府指導價的限制,另一方面,大部分業主并不接受。

          “我們管的有幾個小區成立了業委會,但業委會成立的第一件事,就是要降低物業費,哪怕減少一分錢也行,這也是業委會的業績!标悤喳愓f。

          十年未調的經適房物業費

          業內權威人士坦言,缺乏合理的調價機制,物業服務收費水平偏離市場成本,物業費上調困難,企業虧損,行業發展艱難已經成為北京市當前物業發展的突出問題。

          目前,北京的商品房物業費實行的是市場定價,經適房則有政府指導價。2000年,北京市公布經適房物業費基準價為0.5—0.52元/建筑平米,2005年上調至0.55元。

          另一方面,近年來,人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲,如北京市最低工資標準由2000年的412元上漲至2014年的1560元,幾乎翻了兩番。2000年一個保潔人員的工資只有500元,如今卻達到2500元左右。

          但在成本不斷上漲的壓力下,北京經適房的物業費基準價卻10年沒有調整,仍然沿用2005年0.55元的標準。而商品房則由于缺乏合理的物業費調價機制,業主大會成立困難、業主對物業費上調存在排斥心理等多種原因,也出現了物業費多年未漲的局面,物業企業普遍面臨虧損情況,尤其是普通住宅和老舊小區更為嚴重。


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